Tribunale Roma sez. VI, 09/01/2020, n.576

Fatto

FATTO E DIRITTO

1. fatti controversi.

Con atto di citazione regolarmente notificato l’attore intimava alla convenuta Onda Bar sas di Do. Sc. e Gi. Ie. lo sfratto per morosità relativamente all’immobile sito in Roma, Largo G. Pittalunga 16, chiedendo l’emissione della convalida per il mancato pagamento dei cannoni di locazione dal mesi da ottobre 2018 a gennaio 2019, oltre oneri condominiali e spese di registrazione per complessive 9.770,97 euro, in virtù del contratto di locazione ad uso diverso sottoscritto tra l’odierno intimante e la D&G srl 5.12.2010, per la durata di sei più sei, debitamente registrato.

Con comunicazione del 20.1.12 la conduttrice comunicava la cessione del contratto alla Baraonda Caffè srl che a sua volta, in data 1.12.15 comunicava di cedere la propria azienda alla odierna intimata ex art. 36 L. 392/78, che subentrava nel contratto di locazione.

La difesa dell’attore chiedeva in via principale la risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta ed, in via subordinata, in caso di opposizione, dichiarava di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 4 del contratto di locazione e pertanto chiedeva al tribunale, di emettere ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., e, nel merito, di dichiarare la risoluzione ipso iure del contratto di locazione con condanna al pagamento delle somme dovute, con il favore delle spese di lite in favore del procuratore antistatario.

Si costituiva in giudizio il conduttore che proponeva opposizione, eccependo la carenza di legittimazione passiva per non essere titolare di alcun rapporto locativo e chiedendo l’integrazione del contraddittorio nei confronti della cedente, unica legittimata ed inadempiente.

Con ordinanza del 2.04.19 questo giudice, disattesa l’eccezione di carenza di legittimazione passiva proposta dal convenuto e l’assenza di gravi motivi ostativi all’ordinanza di rilascio, attesa la morosità maturata, non contestata dall’intimato, nonché la natura contrattuale della locazione ad uso diverso, ordinava il rilascio dell’immobile e fissava la data dell’esecuzione al 2 maggio 2019, disponendo il mutamento del rito con termini alle parti ex art. 426 cpc.

L’attore, nella memoria integrativa depositata, coltivava le domande già proposte in fase sommaria rilevando la natura di uso diverso dell’immobile locato e contestando le eccezioni di controparte in ordine all’eccepita carenza di legittimazione passiva, sottolineando che il convenuto intimato già da tre anni corrispondeva i canoni di locazione al locatore come da ricevute depositate in atti. Dava atto che la condotta omissiva del convenuto si era protratta per tutto il corso del giudizio omettendo il pagamento dei canoni scaduti medio tempore sino ad aprile 2019, rendendosi moroso di euro 15.000,00 per canoni ed euro 770,97 per oneri e tassa di registrazione quota parte anno 2018. Concludeva chiedendo in via preliminare la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta ed, in via subordinata, la risoluzione di diritto in applicazione della clausola risolutiva espressa.

Parte resistente ometteva il deposito della memoria ex art. 426 cpc. Veniva esperito il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo per mancata comparizione del convenuto.

La causa perveniva quindi all’odierna udienza di discussione ove veniva decisa e parte attrice dava atto dell’intervenuto rilascio e della morosità maturata al mese di agosto 2029 era pari ad euro 27.000,00 per canoni oltre agli oneri accessori intimati.

2. merito della lite

La domanda dell’attore è fondata e va accolta per i motivi di seguito considerati.

Il convenuto, già colpevolmente in mora nei pagamenti (art. 1218 c.c.), alla data della litispendenza, ha procrastinato in corso della lite la sua condotta inadempiente: la morosità si è aggravata durante il corso della lite nonostante il perdurare del godimento dell’immobile, non essendo stato ancora rilasciato.

Non si rinviene nella difesa convenuta alcun altro motivo di opposizione se non la eccepita carenza di legittimazione passiva, nonostante per tabulas il convenuto risulti a tutti gli effetti cessionario del contratto di locazione a seguito di cessione di azienda comunicata con R/R del 1.12.15 al locatore dal precedente conduttore e come risulta altresì, dalla visura camerale e dalle ricevute dei pagamenti del canone di locazione dal 2015 al 2018.

Il cessionario, diviene ex art. 36 L. 392/78 il conduttore del contratto di locazione ceduto unitamente all’azienda e subentra negli obblighi contrattuali del precedente conduttore; il locatore, in caso di inadempienza del conduttore ceduto, se non ha liberato il cedente, ha facoltà di ottenere l’adempimento dell’obbligazione di pagamento dei canoni insoluti attraverso la richiesta di adempimento rivolta all’ultimo cessionario; accertato l’inadempimento di quest’ultimo diviene legittima la facoltà del locatore di domandare l’adempimento ai cessionari intermedi , compresi il primo, tutti responsabili in via solidale con le relative conseguenze di legge in tema di riparto interno dell’obbligazione (Cass. Civ. sez. III n. 9486/07).

Per tale ragione l’eccezione di carenza di legittimazione passiva proposta dal convenuto deve essere rigettata, atteso che il cessionario intimato è l’unico legittimato passivo del presente giudizio in ordine al rilascio, mentre in ordine al pagamento dei canoni di locazione, è facoltà del locatore ceduto, in caso di inadempimento, agire anche nei confronti dei precedenti cessionari.

Per l’effetto la domanda svolta in via principale dall’attore intimante deve essere accolta e dichiarata la risoluzione contrattuale per inadempimento grave della conduttrice.

Nella fattispecie, la parte attrice ha evaso l’onere di prova, che le incombeva, producendo in giudizio (all. 1) il contratto stipulato in data 5.12.2010 e debitamente registrato, per la locazione ad uso diverso dell’immobile sito in Roma, a Largo G. Pittaluga 16, angolo via D. Cucchiari 82-84-86; da tale documento all’art. 2 si trae prova del titolo e scadenza dell’obbligazione di pagamento del canone di locazione annuale di 36.000,00 da corrispondersi in rate mensili anticipate di euro 3000,00; parte attrice ha dedotto l’omesso versamento dei canoni di locazione da ottobre 2018 al mese di agosto 2019 per complessive euro 27.000,00 oltre oneri intimati pari ad euro 970,97 inclusa tassa di registrazione anno 2018 per euro 360,00.

Come è noto, “in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento” (così le Sezioni Unite n°13533.2001, e con esse la successiva giurisprudenza di legittimità: v. da ultimo Cass. n°15659.2011; Cass. n°3373.2010; Cass. n°13674.2006; Cass. n°8615.2006; Cass. n°2387.2004; Cass. n°9351.2007).

Va dichiarata cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio avvenuto a seguito di esecuzione il 28 agosto 2019.

Va infine condannato il convenuto al versamento all’entrata del Bilancio dello Stato pagamento dell’importo pari al contributo unificato del presente giudizio ex artt. 5 e 8 comma 5 del D. Lgs. 28/2010 in quanto il medesimo, pur regolarmente convocato, non sì è presentato in sede di mediazione senza giustificato motivo.

Per questi motivi si accoglie la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice e si dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio; si condanna parte convenuta al pagamento della somma di euro 27.000,00 a titolo di canoni insoluti sino al rilascio oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo; si condanna parte convenuta al pagamento della somma di euro 970,97 per oneri accessori, oltre interessi di legge dalla domanda al saldo;

condanna il convenuto al pagamento della somma di euro 118,50 pari al contributo unificato ex art. 8 Dlgs 28/2010; la soccombenza regola le spese di lite in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.

PQM

Per Questi Motivi il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

– dichiara risolto per inadempimento grave della conduttrice Onda Bar sas di Sc. Do. e Ie. Gi. il contratto di locazione del 5.12.10 relativamente all’immobile sito in Roma, Largo G. Pittaluga 16, angolo via D. Cucchiari 82-84-86;

– dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell’immobile;

– condanna la conduttrice a corrispondere in favore dell’attore la somma di euro 27.000,00 per canoni di locazione insoluti, oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;

– condanna parte convenuta a corrispondere in favore dell’attore la somma di euro 970,97 a titolo di oneri condominiali intimati e spese di registrazione pro quota parte;

– condanna parte convenuta a rifondere in favore della società attrice il pagamento delle spese del giudizio che liquida in euro 200,00 per esborsi ivi comprese le spese di mediazione ed euro 3000,00 per compensi (quantificati questi ex dm n°55/2014 e successive integrazioni e modificazioni), oltre spese generali al 15%, iva e cpa da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario ;

– parte convenuta va inoltre condannata al pagamento della somma di euro 118,50 pari al contributo unificato in favore dell’Entrate a Bilancio dello Stato.

Così deciso in Roma, 09/01/2020

Depositata in Cancelleria il 09/01/2020